面对着经济和人口政策改变，移动互联网带来碎片化、社交化的消费模式等带来的消费需求升级，再加上商业地产供给侧失衡，如何通过创新商业模式盘活存量和优化增量，如何通过创新定位解决商业地产高库存及区域结构失衡，如何通过资产证券化盘活巨量商业地产的沉淀资金，如何通过创新的运营及管理模式及新科技提高净运营收入等等均是购物中心管理者和开发者最为关注的问题。
在这样的大背景下，8月18日为期两天的“第三届ICSC NOI+中国资产管理研讨会”正式拉开帷幕。来自黑石、红星美凯龙、印力、盈石、领展、睿意德、中国REITs联盟等知名企业机构的20名资深专家，以及鼎世商业执行董事王玮、鼎世商业总裁强颂新、鼎世泰意资产执行董事候卫峰和MRD鼎世品牌总监孙巍巍出席本次活动。
会议上王玮先生作为本次大会对话环节的主持人，与印力集团资产管理部负责人褚梅灵女士、协信执行副总裁兼协信购物中心发展有限公司总经理吴镝先生、澳大利亚澳瑞姆Azurium公司合伙人Neeraj Sharma先生，以及塔博曼亚洲中国区董事总经理张国华先生一同讨论“如何在开发和营运阶段把购物中心作为资产管理”。
讨论会上，王玮先生抛砖引玉，与嘉宾们一同就议题，根据各自的角度分享了各自在实践中的经验和体会，澳瑞姆公司的Neeraj先生还根据西田集团的资产管理模式，阐述了资产管理的基本概念。
ICSC的资产论坛不愧为一个专业的论坛，在这个论坛上几乎听不到“轻资产”的鼓噪，但我还是耐不住寂寞利用会议的机会对目前给行业造成较大误导的“轻资产”谈了4个观点：
1）输出管理不是轻资产：
像JLL在澳大利亚管理100多个社区型购物中心，所有的酒店管理公司等都不是轻资产公司，因为在资产负债表上是显示不出这些管理机构的任何价值的，也许在项目转手时的商誉可以有一点，但这也不是你所谓的轻资产公司可以掌控的。除非你具有真正控制力的品牌资源和智力成本，所以只有知识产权和品牌属于轻资产范畴。
2）占小股管理整个项目的模式：
这是一个理想但实际不可行也不可持续的状态，因为商业地产除了租金收益外更重要的是资产增值，所以如果你是小股东，项目做好了，则这个增值和你没有什么大的关系。问题是你有这个动力去做吗？你有这个境界去做吗？（学雷锋），你有本事（轻功）去做吗？如果你真的有本事相信自己的轻功又何必为他人做嫁衣呢？另一种情况是如果项目做不好，你自然被踢出去，因为就是你太轻。在这种合作模式中，小股东的管理者和大股东的拥有者的目前和利益不一致很难形成真正的合力。事实上目前仅有的一些公司采取类似合作模式的实践都是不成功和没有被看好的前景的。
3）REITs也不是轻资产：
这也是需要澄清的一个问题。前几天新城地产的欧阳捷先生用通胀年代老百姓自己拥有住房享受增值形象地比喻重资产好。进一步地你可以假设我以10%的首付买的房子，剩下租金就可以还贷款了，你能说我是轻资产吗，因为用银行的钱？回答当然是否定的。因为我有对还贷的全部的承诺和责任，所以我在这个年代也可以享受增值。REITs和REITs管理公司对全体商业地产基金所有人具有完全的责任和担当，这和圈钱为目的的股市和国内在忽悠的资产证券化或者”轻资产“那种以为”你重我轻“和”避重就请“完全不是一码事。国内忽悠或附和轻资产的公司没有一家可以拿出及格的资产管理业绩来。（我的观点得到了印力和Taubman的认同）。
4）市值小于净值的分析：
对于商业地产的估值只有收益法，而其他像比较法或成本法完全不适用。这是一个基本道理。因为不像我在某一个地方有一个三房价值100万，我隔壁邻居的三房也应该和我的价格差不多的比较法。因为对于一个数年和数十年和所在商圈达到平衡的商业项目，你突然在我的旁边也开了和我同样规模的商场，然后你说我的估值应该和之前的那个差不多。所以商业地产的估值只能是收益法。同样道理由于土地的楼板价的变化对商业地产的估值也不构成任何影响，因此重置成本法也不能用。所以对于忽悠“轻资产”并抱怨什么市值低于净值“不能接受”的人应该知道商业地产的估值和你的建安成本土地价格没有一毛关系。
注意：王玮先生以上关于轻资产的观点，是对他之前发表的已经在行业产生正面影响的《剥去“轻资产”的一层外衣》的补充。
关于本届ICSC NOI+中国资产管理研讨会
主办方：
创建于1957年的国际购物中心协会缩写（ICSC），是世界上最大的专业零售地产商业协会，ICSC每年主办约250场会展，全球超过12万家专业团队出席展会。
协会的7万多个会员，遍及美国、加拿大等100多个国家，包括购物中心业主、开发商、运营商、市场专家、投资商、租赁商、零售商，以及学术科研和政府机构。作为世界性的行业商贸协会，ICSC连结着全球25个以上的国家和区域性购物中心协会。
嘉宾名单（排名不分先后，以现场发言顺序排列）：
都市商业发展研究室创始人：邓俊文先生
黑石集团中国房地产部总裁及董事总经理：王天兵先生
新城控股集团股份有限公司高级副总裁：欧阳捷先生
上海红星美凯龙企业发展有限公司执行总裁、上海红星美凯龙商业管理有限公司董事长：张华荣女士
启客集团总裁：黄瀚泓先生
鼎世商业执行董事：王玮先生
印力集团资产管理部助理董事：褚梅灵女士
协信商地集团执行副总裁兼协信购物中心发展有限公司总经理：吴镝先生
Azurium公司合伙人：Neeraj Sharma 先生
塔博曼亚洲中国区董事总经理：张国华先生
北京华联商业信托CEO：陈懿璘女士
中国REITs联盟秘书长：王刚先生
盈石资产管理有限公司研究中心总经理：张平女士
三胞集团上海灏商信息科技有限公司总经理：陆建宏先生
领展资产管理有限公司执行董事兼行政总裁：王国龙先生
北京睿意德房地产咨询有限公司上海分公司策略顾问部总经理：陈丽琳女士
九方资产管理有限公司决策会成员兼品牌推广负责人：郑有坤先生
上海易试互动文化传媒有限公司创始人及CEO：金山先生
步步高副总裁、摩尔/百货运营管理事业部总经理：栾顺先生
阳光新业地产股份有限公司信息管理部总经理：张俊先生